Secondo i giudici, se il venditore non consegna il certificato di agibilità ma il compratore può facilmente ottenerlo perché l’immobile è privo di vizi, il venditore può essere condannato solo a risarcire le spese che il compratore ha sopportato per richiedere la certificazione.
In termini più tecnici, se il difetto del rilascio del certificato di agibilità è riconducibile a una carenza meramente formale (ossia alla mancata attivazione della pratica amministrativa diretta ad ottenere il rilascio) e non a carenze di natura sostanziale, strutturali e funzionali (sanabili o insanabili), sanitari e di sicurezza o inerenti al risparmio energetico, l’inadempimento imputabile al venditore non incide sulla commerciabilità dell’immobile, bensì sulla sola necessità di doverne curare la pratica, con l’esborso dei relativi oneri.
Questo il principio di diritto affermato dalla Corte di cassazione, secondo le parole utilizzate dalla suprema Corte nella sentenza n. 10449 del 22 aprile 2025.
Vediamo perché.
Il fatto
Nel caso preso in esame, dopo l’acquisto di casa, il compratore ha agito in giudizio contro la società venditrice per inadempimento contrattuale, lamentando l’assenza del certificato di agibilità dell’immobile. Secondo l’acquirente, la mancanza del certificato gli aveva impedito di vendere a sua volta l’immobile. Anzi, era stato costretto a sborsare di tasca propria ulteriori 2mila euro per ottenere la certificazione di agibilità, perdendo, nel frattempo, diverse occasioni di vendita.
Per questi motivi, chiedeva il risarcimento dei danni. Domanda che è stata accolta dal Tribunale in primo grado (e poi confermata in appello), con condanna della venditrice al risarcimento di 28.000 euro, pari alla differenza di valore dell’immobile che, sprovvisto del certificato di agibilità, non era stato possibile vendere per circa un anno.