Rumori e schiamazzi sono frequenti e quasi inevitabili in condominio, e spesso si fatica a conciliare il diritto alla quiete e al riposo con lo svolgimento delle normali quotidiane. Un bilanciamento molto complicato da trovare, che sovente sfocia in liti condominiali.
La situazione si complica se la fonte dei rumori è rappresentata dai giochi all’aperto dei bambini, nei cortili e negli spazi condominiali. Per alcuni tale attività rappresenta una normale forma di svago e socializzazione, per altri può risultare fonte di disturbo e potenziale pericolo per la sicurezza di persone e beni comuni.
Si può trovare un punto d’incontro tra queste contrapposte esigenze? Il regolamento del condominio può vietare il diritto al gioco dei più piccoli? Scopriamo cosa dice la legge in proposito.
Attività ludica in cortile: quando è consentita?
La legge garantisce a tutti i condòmini l’utilizzo delle parti comuni. L’articolo 1102 del codice civile stabilisce che ciascun condomino può liberamente servirsi della cosa comune, purché rispetti due condizioni fondamentali:
- non ne alteri la destinazione del bene comune;
- non impedisca agli altri condòmini di farne parimenti uso secondo il loro diritto.
Entro questi limiti, anche il gioco dei bambini rappresenta un’attività lecita e consentita nei cortili condominiali. L’assemblea condominiale può intervenire a disciplinare tale attività, inserendo specifiche regole nel regolamento del condominio. Tali decisioni rientrano nelle competenze dell’assemblea.
Per esempio, è possibile stabilire delle fasce orarie entro cui è consentito (o non consentito) giocare; nei cortili particolarmente grandi, si possono individuare delle apposite aree destinate ad attività ludiche, in modo da conservare la destinazione d’uso della restante area al passaggio o parcheggio delle auto.
Divieto di giocare nel condominio
Quello che, invece, l’assemblea non può fare è stabilire un divieto assoluto di giocare nel cortile condominiale. O meglio, può farlo, ma in questo caso non è sufficiente una decisione presa a maggioranza: occorre una decisione unanime, cioè votata e accettata da ogni singolo condòmino.
Questo principio si applica perché il cortile e, più in generale, le parti comuni sono beni in comproprietà. Ogni condòmino ha il diritto di usarli, per cui una clausola che vieta in maniera assoluta un determinato utilizzo non sta semplicemente disciplinando le modalità d’uso, ma sta limitando il diritto di proprietà del singolo condòmino sulla cosa comune.
Si è, dunque, fuori dalle decisioni che l’assemblea condominiale può assumere a maggioranza: per introdurre simili divieti è necessario un vero e proprio accordo di natura contrattuale, accettato da tutti i proprietari.
Regolamento contrattuale e le clausole “vincolanti” (anche per i successivi acquirenti)
Quando si parla di regolamento contrattuale, in realtà ci si riferisce soprattutto a singole clausole del regolamento che incidono in modo stabile sui diritti dei proprietari (tipicamente: limitazioni d’uso, vincoli sulle destinazioni, divieti particolari, ecc.) e sono efficaci e opponibili anche nei confronti del singolo condomino (e di chi acquista dopo).
La Cassazione chiarisce che, per renderle vincolanti, è sufficiente che l’acquirente le abbia accettate: per esempio perché il regolamento (o le clausole) è richiamato nell’atto di acquisto e l’acquirente vi aderisce con la sottoscrizione, oppure perché il regolamento è stato approvato dall’acquirente/proprietario con modalità idonee (Cass. civ. n. 22582/2016). In pratica, è molto frequente che il regolamento venga predisposto dall’originario costruttore/venditore e poi “agganciato” al rogito: firmando il contratto, l’acquirente fa proprie anche quelle clausole.
Diverso è il caso in cui manchi una chiara adesione o approvazione del singolo: qui, proprio per garantire la piena opponibilità delle clausole limitative, la Cassazione richiede un passaggio ulteriore, cioè la trascrizione delle clausole con una nota specifica, separata rispetto a quella dell’atto di acquisto. Non basta, quindi, trascrivere genericamente tutto il regolamento: occorre una formalità mirata sulle clausole che comprimono o incidono sui diritti dei proprietari (Cass. civ. n. 21024/2016).
Cosa dice la giurisprudenza
Questi principi sono state più volte ribaditi in giurisprudenza. Solo per fare un esempio, il Tribunale di Crotone (sentenza n. 662 del 20 luglio 2020) ha annullato una delibera assembleare che introduceva nel regolamento il divieto per i ragazzi di giocare negli spazi comuni, proprio perché era stata approvata a maggioranza, e non con il necessario consenso di tutti i condòmini.
Gioco dei bambini nel cortile condominiali: come comportarsi in caso di divieti?
Ecco tre principali ipotesi che si possono verificare e come muoversi nella pratica di tutti i giorni:
- il regolamento di condominio non prevede nulla in merito: in questo caso, il cortile potrà essere utilizzato anche come area di gioco per i bambini, purché entro i limiti generali stabiliti dall’art. 1102 c.c., che abbiamo visto prima;
- il regolamento di condominio vieta attività ludiche in cortile: in questo caso occorre capire se la norma del regolamento che prevede il divieto ha natura contrattuale, cioè se è stata approvata in assemblea con il consenso di tutti i proprietari, nessuno escluso, oppure se è prevista in un regolamento approvato o accettato da tutti. In caso contrario, il divieto è nullo e può essere impugnato;
- il regolamento non vieta in assoluto il gioco ma ne disciplina le modalità: in questo caso le norme sono da considerarsi legittime nella misura in cui si limitano a regolamentare le modalità d’uso delle parti comuni ai sensi del citato art. 1102 c.c. Se, invece, travalicano questi limiti, imponendo veri e propri divieti, si rientra nella precedente ipotesi, e le norme del regolamento potrebbero essere illegittime.
Giuseppe Donato Nuzzo
FONTE: Immobiliare.it